7 Ocak 2013 Pazartesi

Arsa ve Konut Satışında yeni GELİR VERGİSİ Tasarısı

Hazırlanmakta olan yeni Gelir Vergisi Kanun Taslağı hakkında bilgi veren vergi.com.tr sitesindeki haberlere bakılırsa, konut satışı süresi ve kat karşılığı arsasını müteahhit firmaya veren kişilerin vergi ödemelerinde değişiklikler yolda.

Büyükşehirlerde birçok gökdelen ve alışveriş merkezi inşaa edilerek çok yüksek meblağlarda satılıyor fakat ödenen vergiler bu kazançlara uygun olarak alınamıyor düşüncesinde ilgili merciiler. Taslağa bakılırsa önümüzdeki günlerde konut fiyatlarının yükseleceğini tahmin etmek pekde zor görünmüyor. Büyükşehirlerdeki bu rantında vergilendirilebilmesi için hazırlanan taslaktaki maddelere beraberce göz atalım.




Mevcut durumda;
  • Miras yoluyla edinilen arsa, arazi ve binaların satışı veya kat karşılığı satışından doğan kazançlar vergilenmemektedir.
  • Miras dışında edinilen arsa, arazi ve binaların 5 yıl elde tutulduktan sonra satışı veya kat karşılığı satışı halinde elde edilen kazanç gelir vergisine tabi tutulmamaktadır.
  • Müteahhitlerin bina satacağı kişileri kooperatif altında toplayarak satış değil inşaat hizmeti vermesi nedeniyle sadece müteahhittin hizmet geliri vergilenmektedir.

Yeni taslağa göre ;
  • Hazırlanan tasarı taslağında özel inşaatlar, ticari kazanç veya değer artışı kazancı olarak iki ayrı bölümde vergilendirilecektir.
  • Arsa,arazi ve binaların 5 yıl sonra satılmasında kazancın vergi dışında kalmasına son verilmektedir.
  • Ticari işletmeye dahil olmayan arsa, arazi ve binaların satışında, gayrimenkulün elde tutulduğu her yl için kazancın belli bir tutarı vergi dışında tutulacaktır.
  • Hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaatlarda elde tutulan her yıl için belirli bir indirim uygulanmayacaktır.
  • Toplam brüt kapalı alanı 1000 m2'yi aşan inşaatlar başkaca şarta bakılmaksızın ticari faaliyet olarak vergilendirilecektir. Elde tutulan her yıl için indirim yapılmayacaktır.
  • Brüt kapalı alanı 1000 m2'yi aşmayan özel inşaatlar ticari kazanç değil, değer artışı kapsamında vergilendirilecektir. Binaların satışında elde tutulan her yıl için vergi indirimi yapılacaktır.
  • Tek konutunu satıp başka bir konut alanların satıştan elde ettiği kazanç vergilendirilmeyecektir.

Ticari Kazanç olarak vergilendirilecek ve elde tutulduğu her sene için indirim uygulanmayacağı belirtilen inşaatlarda vergi.com.tr sitesinde detaylı bir şekilde anlatılmış;
  1. Başkasının arsasına bina inşa edenlerin bu faaliyeti, taahhüt konusu olsun olmasın ticari kazanç hükümlerine göre vergilenecek, taşınmazın elde tutulduğu yıl için kazanca indirim uygulanmayacak. Örneğin, komşunun arsasına para karşılığı bina yapanlar, binanın büyüklüğüne bakılmaksızın müteahhit sayılıp inşaat işi gelir vergisine tabi tutulacak.
  2. Kendi arsası üzerine inşaat yapanlar veya kat karşılığı inşaat işleri yaptıranlar, bu inşaatı ticari işletme bünyesinde yaptırmaları halinde, ticari faaliyet olarak vergilenecektir. Örneğin, tüccar Ahmet Bey, 10 sene önce satın aldığı ve işletmesine kaydettiği binayı yıkıp arsasını kat karşılığı müteahhide vermiş 20 daire almıştır. Kazancı ticari kazanç olarak vergilenecektir.
  3. Kat karşılığı inşaat işleri dâhil hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaatlarda arsa sahibinin kazancı, ticari kazanç olarak vergilenecek, arsanın elde tutulduğu yıllar için kazanç istisnası uygulanmayacaktır. Örneğin, Mehmet Bey babasından kalan arsayı 20 daire yapılmak ve dairelerin satışından doğan hasılatı paylaşmak için bir müteahhitle anlaşmıştır. Mehmet beyin kazancı da ticari kazanç olarak vergilenecek her yıl için indirim yapılmayacak.
  4. Özel inşaat sonucu inşa edilen binalar ile kat karşılığı edinilen binaların, müteahhidin satış organizasyonu kullanılarak satılması halinde ticari kazanç olarak vergilenecektir. Örneğin Onur Bey, annesinden kalan arsayı 20 daire karşılığı müteahhitte vermiştir. Onur Bey bu daireleri tek kişiye bir defada ancak müteahhidin organizasyonunu kullanarak satarsa kazanç ticari kazanç olarak vergilenecektir.
  5. Brüt kapalı alanı 1000 m2’yi aşan özel inşaat yapanlar müteahhit kabul edilecek ve bu inşattan elde ettiği kazanç, ticari kazanç olarak vergilenecek. Örneğin, Kazım Bey, 30 yıl önce satın aldığı arsası üzerine kendine ve çocuklarının oturması için 7 daire inşaatına başlamıştır. İnşaatın toplam kapalı alanı 1000 m2’yi aşmaktadır. Bu durumda Kazım bey bu inşaata başlarken müteahhit kabul edilip ticari defterleri tasdik ettirip tutacaktır.

Ticari işletme dahil olmayan arsa ve tüm gayrimenkuller satışının değer artışı olarak kabul edilmesi ve bunun sonucunda her sene vergi indirimi alacak olan durumlar işe şöyle belirtilmiştir;
  • Brüt kapalı alanı 1000 m2’yi aşmayan özel inşaatlar, ticari faaliyet kapsamında sayılmayacak,
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilen ve arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanı toplamı 1000 m2’yi aşmıyor ise arsa sahibinin arsa satışından doğan kazancı, değer artışı kazancı olarak vergilenir ve arsayı elde tuttuğu her yıl için indirim yapılır.
  • Kendi arsasına inşaat yapanların inşa ettikleri dairelerin maliyeti, arsanın emsal bedeli ile inşaat için yapılan harcamaların toplamı olacaktır. Kat karşılığı inşaat işleri kapsamında arsa sahibinin iktisap ettiği taşınmazlarda maliyet bedeli, arsa sahibinde kalan arsa payının emsal bedeli ile müteahhit tarafından arsa sahibine kesilen fatura bedeli toplamı olacaktır.
  • Sahip olduğu arsa üzerine kendisi inşaat yapanlar veya başkasına yaptıranlar ile arsasını kat karşılığı müteahhite verenlerin arsası, inşaata tahsis edildiği anda elden çıkarılmış kabul edilecektir.
  • Miras yoluyla veya satın alınarak edinilen arsa, arazi ve binaların satışından veya kat karşılığı satışından elde edilen ve değer artışı olarak vergilenecek kazançlarda her yık için yapılacak indirim tutarları aşağıdaki gibidir,
  1. Üç yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin %20’si gelir vergisinden müstesna tutularak vergilenmez.
  2. Dört yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin %40’ı gelir vergisinden müstesna tutularak vergilenmez.
  3. Beş yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin %60’ı gelir vergisinden müstesna tutulur vergilenmez.
  4. Altı ve daha fazla yıl elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin %80’i gelir vergisinden müstesna tutulur vergilenmez.

Taşınmazların kaç yıl elde tutulduğunun belirlenmesinde, iktisap edildiği tarih olarak taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih, tapuya tescil işlemi yapılmadan önce alıcının fiili kullanımına veya ekonomik kullanımına bırakılmış ise kullanıma bırakıldığı tarih esas alınacaktır.

Örneğin; memur Ahmet Bey 6 yıl önce satın aldığı arsasını kat karşılığı müteahhite vermiş olup, inşa edilecek 70 daireden, 35 daire arsa sahibine, kalan 35 daire ise müteahhite bırakılacaktır. Arsa sahibine verilen 35 dairenin brüt kapalı alanı toplamı 2100 m2’dir. Arsa sahibine bırakılan dairelerin brüt kapalı alanı 1000 m2’yi geçtiğinden arsa sahibinin, müteahhite bıraktığı arsa payının daire karşılığı satışından elde ettiği kazanç, değer artışı kazanç olarak değil ticari kazanç olarak vergilenecektir. Dolayısıyla Ahmet Beyin arsa satışından elde ettiği kazanca arsayı elde tuttuğu 7 yıl için herhangi bir indirim yapılmayacak, elde edilen kazancın tamamı ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi tutulacaktır.

Sadece bir konuta sahip olup, onu satarak daha yeni ve büyük bir konut alacak kişilerin bu vergilendirmeden nasıl muaf olacakları ise şu şekilde belirtilmiştir.

  • Tek konuta sahip olanlar, daha iyi veya daha büyük bir konut almak için sahip oldukları konutu satarlarsa bu satıştan elde ettikleri kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.
  • İstisnanın uygulanması için eski ve satılan konutun en az iki tam yıl satıcının mülkiyetinde tutulmuş olması ve satıldığı tarihten itibaren bir tam yıl içinde yeni konutun satın alınmış olması gerekir.
  • Bu istisnanın uygulanmasında, mükellefin eşi ile küçük çocukları birlikte değerlendirilecektir.
  • Bu istisna işyerine sahip olanların başka bir işyeri satın almak için sahip olduğunu işyerini satmasında uygulanmaz.

Buradaki bilgiler www.vergi.com.tr adresindeki "Yeni gelir vergisi taslağında gayrimenkul satışlarına ilişkin vergilemede farklılık var mıdır?" sorsuna verilen cevaptan alınmıştır. 

1 yorum:

  1. Önce daire satışlarında kdv oranları arttırıldı ki aslında doğru bulmama rağmen konut fiyatlarını etkileyeceği apaçık.
    Şimdide mal sahiplerinin arsalarını müteahhite vermelerine ilişkin gelirlerde vergilendirildiğine göre konut fiyatları KESİNLİKLE yakın zamanda epeyce artacak.
    Konut alırken artık 200.000 TL+KDV şeklinde konut alacağız.

    YanıtlaSil