Yazı Dizisi : "Kentsel Dönüşüm Yasası" Nedir?

         Son zamanlarda televizyon ve gazetelerde çokça duyar olduk bu "kentsel dönüşüm" kavramını. Kentsel Dönüşüm olarakda bilinen bu yasa esasen "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" olarak resmi gazetede yayınlandı.

Bu kanunun amacı "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek." şeklinde belirtilmiştir. Ülkemizde deprem olmadan da binaların yıkılabildiğini, depremde ise depreme en uzak yaşam alanalarının yerle bir olduğunu ne yazık ki gördük. Ülkemizdeki kalitesiz konut üretimi problemlerinide gözönünde bulunduran hükümetin çalışmaları sonucunda bu kanun 31.05.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Şimdi konuyu soru cevap şeklinde inceleyelim...

• Bu Kanundaki "Riskli Yapı" ve "Riskli Alan" Kavramları Nedir?

Riskli yapı kanunda "Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" şeklinde tanımlanmıştır. Yani bir binanın taşıyıcı sisteminde ileride problem olabilecek bir sorun (kolonlar patlamış, kirişlerde aşırı sehim vb..) olduğu yetkili kurum ve merciilerce belirlenmiş yapılardır.

Riskli alan ise "Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan" olarak belirtilmiştir.

Burada atlanmaması gereken bir husus ise, ilgili kurum ve kuruluşlarca bir yer riskli alan olarak belirlenmiş ise, o alandaki binaların riskli yapı olup olmadığına bakılmaksızın kanundan yararlanabilir.

• Binanın "Riskli Yapı" Olduğunu Kim Belirleyebilir? Burada Adaletsizlik olur mu?

Bir yapının riskli yapı olduğu ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumların yerinde yapacağı test ve deneyler sonucu belirlenir. Bu kurumların listesine internetten kolayca ulaşabilirsiniz. Bazı müteahhit firmaların, arsasını o müteahhite vermek istemeyen mal sahiplerinin gözün korkutmak için "firma tanıdık hertürlü çürük raporu alırız" gibilerinden tehtidkar çıkışları olmaktadır. Mal sahiplerinin bunlara pek itibar etmemesini tavsiye ederiz. Bakanlıktan lisans almış koskoca bir kuruluş "tanıdığım adam" diyerek taraflı rapor hazırlamaz, hazırlayamaz. Ama binanız riskli ise o zaman yapacak pekde birşey yok.

• Binalara Rapor Alınması İçin Kim Başvuracak? Bu İşlemin Masraflarını Kim Ödeyecek?

Kanun bu soruya net bir şekilde açıklık kazandırmaktadır. Öncelikle bir binanın risk tespitini Bakanlık yeterli bir süre vererek mal sahiplerinden veya resmi temsilcilerinden talep edebilir, mal sahipleri tarafından belirlenen sürede yapılmayan tespitin yapılmasını idareden de isteyebilir. Apartman yönetiminin çoğunluk kararı ile bu tespit yaptırılabilir. Bakanlıkça lisanslanmış kurumdan rapor alındığı anda raporun bir kopyası Bakanlığada iletileceği için geri dönüşü olmayan bir süreç başlamış demektir. Bu rapor alındıktan sonra 6 ay içerisinde Bakanlık binanızı yıkmanızı isteyebileceği gibi gerekli sürede yıkılmaz ise kendisi de yıkabilir veya yıktırabilir!

Bu tespitin faturası ise tamamen mal sahiplerine aittir. Eğer mal sahipleri tespit işlemini yaptırmazsa, Bakanlık (veya idare) ilgili risk tespit raporunu ilgili kuruma hazırlatır ve bu işlemin masrafı, Tapu Müdürlüğüne bildirilerek hisse oranları miktarında tüm kat maliklerinin tapusuna ipotek olarak işletilir.

Bakanlık veya idarece, sözkonusu bina " riskli yapı" olarak belirlenmişse mal sahipleri onbeş gün içerisinde bu rapora itiraz edebilir. Yalnız bu itiraz sonucunda üniversitelerden ve bakanlıklardan gelecek bilirkişilerin ücreti de masraf olarak kayıt edilir.

• "Riskli Yapı" Raporu Alınırsa Hangi Haklarımda Mahrum Olurum?

Sıkıntıda burada başlıyor bizce. Siz istemeseniz bile rapor alındıktan sonra süre işlemeye başlıyor. Bir yapının riskli yapı olduğu ilgili kurumca belirlenmiş ve ilgili raporun bir kopyası Bakanlığa gönderildikten sonra, Bakanlık, TOKİ veya idarece sözkonusu binanın elektriği, suyu ve doğalgazı kesilebilir. (Lütfen dikkat edin, kesinlikle kesilecek diey birşey yok, müteahhit yada herhangi bir mal sahibi bu işin üzerine düşüp şikayet etmez ise sıkıntı olamayacağını düşünüyoruz!) Sözkonusu "Riskli Alan" ise bu bölgenin, "Riskli Yapı" ise sözkonusu yapının imar  ve yapılaşma imkanları durdurulur.

           

• "Riskli Yapı" Raporu Alındıktan Sonra Bina Nasıl Yıkılacak?

            Öncelikle Bakanlık mal sahiplerine binalarını yıkmaları için belirli bir süre, belirli bir enkaz ücreti (yıkım masraflarına yardımcı olması amacı ile) ve ucuz kredi imkanı sunar. Bunlara ek olarakda taşınmaları için nkonutta oturanlara konut (Kiracılar için enaz bir senedir orada oturduğunu beyan etmesi gerekmektedir), dükkanı olanlar içinde (kiracı veya mal sahibi farketmiyor) yeni dükkanlar gösterir. 

            Eğer mal sahipleri konutu boşaltmaktan kaçınır veya verilen sürede binalarını yıktırmazlar ise, Bakanlık İdareden bu yıkımın yapılmasını yeterli bir süreyi tebliğ ederek isteyebilir. Bu süre içerisinde de sözkonusu yapı yıkılmaz ise mülki amirler eşliğinde devlet eliyle sözkonusu bina boşaltılır ve yıkılır. Bu işlemlerin bütün masrafları da Tapu Müd. bildirilerek sözkonusu yapının sahiplerinin tapularına hisseleri oranında ipotek edilir.

• Binamız Yıkıldı ve Arsamız Artık Dümdüz... Şimde Ne Olacak?

            Bu aşamaya kadar tapunuzda arsa üzerindeki hisse oranınız kaçta kaçsa halen aynı şekilde devam edecek.

            Burada dikkat edilmesi gereken husus, diyelim toplam 10 dairesi bulunan binada en üst kattaki dubleks dairede oturuyorsunuz. Tapunuzda eğer Hisse Miktarı yazan bölümde 1/10 veya katları ise "benim dairem dubleksdi,benim dairem daha büyüktü" gibi bir söz söyleme hakkınız kalmayacak. Bakanlık tüm kat maliklerini yeni ortaya çıkan arsada tapu hissesi oranında yeniden hissedar yapıyor.

            Tabi eğer bu yıkım öncesinde bir müteahhit firma ile anlaştıysanız ve yeni imzaladığınız sözleşmeye göre hisseniz diğer hisselerden biraz daha fazla oluyorsa o zaman Bakanlık bu sözleşmeye bakarak size hisse veriyor.  Unutmadan hatırlatmak isterizki, bu yıkım öncesi tapunuzda herhangi bir ipotek veya şerh varsa bunlar yeni tapunuzda da aynen devam edecek.

           

• Yeni Binamızı Kim Yapacak? Müteahhit Firma İle Anlaşmak İçin Ne Gerekiyor? Müteahhit Firmanın İnisiyatifinde miyiz? Ben Dairemi Müteahhite Yaptırmak İstemiyorum!

            Bu bölümün detaylıca incelenmesi gereken bir bölüm olduğu kanısındayız. Sözü uzatmadan detaylarda boğulmadan kısaca özetleyelim,

            Öncelikle binanızı müteahhit firma ile anlaşarak kat karşılığı şeklinde yaptırabileceğiniz gibi, gelir paylaşımı şeklinde de yaptırabilirsiniz, yan parsel veya parsellerle birleşerek tüm adaya büyük bir projede yaptırabilirsiniz. Keyif sizin. Buradaki en önemli husus bunlardan hangisinin yapılacağının veya hangi firma ile anlaşılacağının seçimi arsanın 2/3 hisse çoğunluğunun kararı ile yapılacağı. Eskiden 100 dairelik bir binada 1 mal sahibi bile dairesini müteahhit firmaya vermek istemezse o inşaat yapılamıyordu. Artık bu kanun ile riskli yapılarda veya alanlarda bu kararı binada tek kişi değil 2/3 çoğunluğun vermesi gerekiyor.

              Peki geriye kalan 1/3 ne olacak diye merak ediyorsanız Bakanlık bunada çözüm getirmiş;

          Diyelim ki 30 daireli bir bina yıkıldı ve bu binadan 10 kat maliki binanın A firmasına kat karşılığı olarak verilmesini istemiyor. O zaman Bakanlık devreye giriyor ve bu 10 adet işin yapılmasını istemeyen mal sahibinin dairelerini raiç bedelden az olmamak koşulu ile diğer 20 mal sahibi arasında (Başka kişi yada müteahhit firmaya değil) açık arttırmaya çıkartıyor. Kısaca devlet bu işin yapılmasına karşı çıkan 10 daireyi kat maliklerinin elinden alıyor. Eğer diğer 20 kat maliki bu daireleri almaz ise Bakanlık bu daireleri Hazine adına satın alarak bu binaya ortak olarak giriyor. Ve daha sonra geri kalan 20 kişinin sözleşmeyi belirlediği şekilde A firması inşaatı yapıyor.

            Yani binanıza Riskli Yapı raporu alınmış ise, ve sizde binanızın yıkılmasını istemiyorsanız yapacak pek bir şeçeneğiniz kalmıyor. Eğer 1/3 oranı içerisindeyseniz, devlet zoruyla daireniz diğer kat maliklerine satılabilir veya dairenizi elinizden alabilir.

• Peki 2/3 çoğunluk  herhangi bir müteahhit firma ile anlaşamazsa ne olacak?

            Burada da Bakanlık direkt devreye giriyor ve anlaşma sağlanamaz ise sözkonusu arsa, devlet eliyle acele kamulaştırma ile kamulaştırılarak ya hazineye ya TOKİ'ye yada idareye veriliyor.  Mal sahipleride paralarını alarak tapularını devlete vermiş oluyor. Tapunun üzerindeki ipotek veya hakları sınırlayıcı şeylerin devlet eline geçtikten sonraki durumu hakkında pek bir bilgi kanunda yer almasada, devletin bu hak sahiplerini mağdur etmeyeceğini düşünüyoruz.

            Evet değerli takipçilerimiz, kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen bu yasayı soru cevap şeklinde kısaca beraberce inceledik. Bir sonraki yazımızda tarafımıza iletilen ve genel olarak karşılaştığımız soruları yanıtlayacağız. Umarız yazımızda sizleri sıkmadan konuyu özetleyebilmişizdir. Sizinde sorularınız olursa bizlere twitter üzerinden iletebilirsiniz.

       

NOT : Bu yazıyı sayfanızda yayınlamak isterseniz sizlerden ricamız, kaynak olarak bizleri göstermenizdir. Daha çok takipçiye ulaştıkça sektör hakkında daha detaylı bilgileri sizlerle paylaşmaktan mutluluk duyacağız.